疫情对房地产的影响，疫情之下可以买房吗？

疫情之下，各行业复工程度不一，经济影响显现。

对房地产行业，新冠疫情会带来哪些影响?企业端和政策端可能的应对方式有哪些?3月1日，北京师范大学金融研究中心主任钟伟在浦山讲坛在线讲座中，分享了他的思考。

钟伟认为，新冠疫情对各个产业的影响是不对称的。对餐饮、旅游、文旅、航空、运输行业的影响，几乎是灾难性的;对医疗防护行业，可能提供了一个意外的需求;对中国房地产的影响，其实没有对中国的制造业和外贸影响那么大。

因为房子可以推迟购买，但还是要买，房地产的需求，是被推迟但并没有消失的需求。这也决定了疫情对房地产的影响可能跟其他领域有些不一样。

具体来说，疫情对房地产的影响概括为以下八点：

一、别指望涉及房地产的政策重大调整

房地产属于实体商品，尤其是商品房，涉及到水泥、建材、上下游产业、家居、家电、汽车等等，产业链条非常长，是重大的实体商品。

但无论有无疫情，关于房地产“房住不炒”基本的定论，以及现在还不知道具体内容的所谓长效机制，黑色的箱子，这两样东西都不会有太大的变化。

也就是说，即便做出了短期的宏观经济刺激政策的调整，可能房地产也不是*主要的受益部门，这是一个大的政策的基调。

二、需求仍在，只是被延迟了，下半年暖和

之所以说需求仍然在，只是被延迟了，是因为在冬季本不是房地产施工和交付的高潮，也不是销售特别好的时候，一般来讲，开春之后，开复工会多一些。房地产的销售，一般在春节前和春节后的一小段的时间，也就是3、4个月的时间;由于季节性施工的因素，并不清楚房地产行业的建筑施工企业的复工情况和复工率*后会怎么样。

但总体而言，在4月份之前，房地产在供给侧都不会有明显的改观，从需求被延迟，供给减少这个角度来说，也许下半年房地产市场总体的气氛还是比较暖和的。因为全年相对比较稳定的需求，都被压缩和中到疫情过后人们的社会经济生活恢复正常之后再进行。

所以房地产行业受到的比较明显的负面影响主要在供给，而不在需求，可以估测，由于供给和需求冲击的不对称性，整个房地产从短期来看，下半年相对来说氛围会稍微宽松一些。

三、老旧小区改造成为话题

在疫情之后，可能会有一些重大的项目建设，以保证决胜全面小康等诸如此类的大目标都要实现。中央也说了，有信心有能力继续维持2019年决定的2020年社会经济发展的总体目标。

结合到房地产领域，*实际的也可能是中国百姓比较关注的，也容易政府带来口碑的，是老旧小区改造。

住建部同发改委和财政部在全国做了一个摸底调查，需要改造的老旧小区有17万个，涉及到的居住人口超过一个亿。这些老旧小区的改造包括供电网络、电梯、小区道路的改造，在疫情之后，老旧小区改造的紧迫性更加突出了。

根据上海疾控中心张文宏医生的介绍，目前不幸的病死者中90%以上年龄在75岁以上。老旧小区其实是老人居住相对比较集中的地方，所以对老旧小区的改造，比如说社会化*、小区急救、医疗等通道的开通，提升居住品质，还是很紧迫的。

对17万个老旧小区的改造，值得呼吁改进，这是涉及到至少上万亿投资的一件事。

现在的一些做法可能也需要与时俱进，因为现在做法是以业主为主体，小区为主导，地方政府做引导，然后政策做一个配套。但实际上对一个老旧小区进行整体的提升和改造，需要大量的人力物力投入，没有自上而下的政策和资源的分配，要依赖于业主和社区、依赖于基层政府，完成这个事情是极其困难的。

四、房地产板块可能分拆

做房地产开发的企业，更多关注公司价值、股东价值的实现。过去，不管是建筑施工、销售型物业、持有型物业、物业管理，都在一个集团内整体挂牌上市。

真正把房地产细分成板块，持有型物业、开发销售型物业、物管公司或者跟房地产相关的科技数据类的公司切成板块，分别上市的企业不是太多，但在疫情当中，不同的业务板块所受到的疫情冲击是不对称的。

比如说物业管理在这次疫情当中，比官办社区更密切地牵涉到隔离在小区里的居民生活的便利性。有一些优质的具有物业管理的房地产企业，物管部门受到追捧，估值比较好。

销售型住宅主要是商品房的估值，这几年受到政策限制比较多，表现也还算差强人意。

第三个板块是商办，一些商场都歇业停业，办公楼酒店也歇业停业了，暂时难以开复。再重新开张营业时，可能也需要对写字楼、酒店、宾馆、餐饮场所进行改造，比如说，集中式空调系统要改造，这一块估值现在来说不太好。

有一些房地产企业可能还有科技类板块、大数据类板块。在疫情当中，你所居住的房屋舒适性，是不是具有恒温、恒湿、恒阳、新风系统等等就变得特别重要。住宅的舒适性和科技含量，尤其是居住的空气质量变得特别重要。

所以持有型物业、销售型物业，以及物管科技在市场上所受到的追捧程度跟估值不一样。以前都是打包把它放在一块上市，有可能在疫情之后，一些房地产的头部企业需要考虑这个问题，公司治理需要进行变革。也许有一些大的房地产企业集团，会形成一个模块化的管理方式。公司本身也存在着分拆成为板块上市的可能性。

五、持有型物业发行

持有型的物业，包括写字楼、商场，由于受疫情影响，收益受到限制。现在还不清楚对这些集中在写字楼、商场的商业业态到底带来怎样的冲击?

现在整个政策相对来说比较中性，绝对不会有特别大的宽松，在这种背景之下，房地产企业的资金链条绷得比较紧，迫使他们必须重新考虑对持有型物业推出REITs(房地产信托投资基金)的必要性。

2019年年底，许多房地产企业已经在考虑对持有型物业在海外挂牌，以换取现金流。疫情之后，持有型物业占比较高的房地产企业，会有更多热情推进将持有型物业到海外挂牌。

也许价格不是特别好，毕竟收益受到影响，但如果能够使企业的财务结构有所改善，尤其是现金流状况更加稳健的话，还是会有相当多的企业愿意去做。

六、绿色科技住宅、第二居所概念崛起

疫情之前，大家买房更多是看房子的面积，较少考虑房子的品质。在疫情之后，房屋的品质就会变得特别重要，房屋位置当然也很重要，所以有可能带来科技住宅、绿色住宅，包括第二居所的概念的崛起。

对居住在16个超过千万人口的超大都市的热情，尤其是居住在这些都市的核心区，超高容积率的住宅的热情可能会降低。可不可以不选择这16个千万级人口的城市，选一个比如说500到1000万人口也相当不错的城市，同时选择绿色住宅、低密度住宅?

或者我在市中心即便拥有了为了上下班方便、社交方便的住宅，能不能在郊区拥有第二居所?毕竟第二居所是一个随时可以躲避城市喧嚣，或者像新冠这样疫情冲击的场所。

所以我相信绿色住宅中低密度住宅，第二居所的概念可能会有所提升，除了区域方面的变化之外，我相信对品质的要求变化会比较多。

七、改善性住宅政策待调

可以猜测，在住宅和居住本身，也许政策对所谓的改善性需求不会有那么严厉的限制。毕竟如果要在今后一段时间，维持相对比较正常的经济增长，使得2020年全年的经济增长离6%左右目标不太远的话，房地产还是一个特别重要的产业。

房地产既要戴着镣铐跳舞，不超出“房住不炒”，不影响长效机制，同时又要市场相对需求理性，那么改善性需求是*重要。

改善性需求的特点就意味着这些人已经买过房了，他们只是因为工作，因为孩子就学，因为老人*等一系列家庭需求的变化，使得需要重新改善自己的居住条件。

在中国的一些大中城市，改善性居住已经逐渐成为住宅购置的一个主要的需求。首次置业当然很重要，但是改善型需求也很重要，现在的政策框架是对首次置业有好处的，对首次置业之外的其他改善性需求政策的限制还相对比较多。

要看新冠疫情之后，对市场当中的比较重要的改善性需求的政策限制，能不能够稍有放松。

八、房地产产业布局向东南沿海转移

房地产产业布局可能也会有所变化，地理上的布局更偏向京广线以东、长江以南的东南沿海部分。之所以中国东南沿海的房地产市场变得比较重要，原因是：

首先，珠三角和长三角的城市群能够承载相对比较多的人口和产业，地方政府的治理能力相对来说强一些;其次，医疗和*资源相对比较好;再者，经济实力方面有一定的活力。例如说珠三角，万亿GDP以上的城市就有不少，有广州、深圳、佛山，未来可能还有东莞;在长三角的区域，万亿级GDP以上的城市更多一些，有上海、南京、苏、杭州，宁波、南通、合肥都是万亿或者潜在的万亿级城市。

总体而言，在疫情之后，房地产的重心也跟产业重心一样，会进一步向东南沿海迁徙，在一定程度上加大房地产和产业整个布局的不均衡性。

这就是我们观察到的新冠疫情对中国房地产的八点影响。

房地产行业在中国还远没有走到需要退潮的过程，毕竟整个居住条件、城市化率还不是太高。通常说，中国目前8.5亿-8.6亿的城镇人口，大约有一半人住在2000年之后建成的新房，还有一半住在2000年之前的老房子，这些房子离现在已经20多年了，居住的舒适性以及卫生条件等等，都不是特别乐观。

由于房地产的真实需求还在，我们相信疫情之后，无论是政府、企业还是购房者，都会采取更加审慎而理性的态度。

交流

问：日前出台了诸多稳楼市政策，意在缓解房地产企业的资金周转压力，房地产企业当前应对资金流动性问题，需要做哪些举措?

钟伟：关于资金压力方面，其实房地产企业可以做的相对来说比较少，无非就是放慢购置的速度，降低财务的杠杆率，以及出售一些手持现有的资产，加大促销力度等等。但这都是收缩式的、防御式做法，并不能从根本上、长期上解决问题。

从根本上长期解决问题，仍然依赖流动性和货币政策。

央行*近表态说，货币政策还有较大空间，请注意较大空间，不是较小空间，能够灵活地运用多种工具来保证整个社会经济发展目标如期实现。这样的话，就意味着整个包括房地产在内的行业资金的保障能够在合理充裕的水平上得到供给。

只是在过去相当长的时间，对房地产，无论是建筑类贷款、开发类贷款，还是按揭类贷款都有非常严格的规模限制，这些规模限制给房地产企业穿上了紧身衣，财务杠杆率比较高的企业，发展受到了限制。中小房地产开发企业逐步退出了市场，头部的房地产企业由于策略的不一样，财务状况的紧张情况也不一样。

总体上，我相信包括房地产企业的资金、财税政策，在下半年会稳中略有松动的，只是享受到的没有其他行业尤其像基建等所受到的优惠那么多而已。

疫情期间买房，看看这时候买房有哪些好处？

01 买房的人少，如同股市的谷底

有个规律是这样的，越是买的人少，就越是出手的时候，80%的财富是掌握在20%的人手里的。有远见，有能力的永远是那20%的人，而要买房的您就是20%的人。

短期内房价下跌肯定了，但什么时候出手呢？疫情期间，买房人观望占很大比例，而到了疫情结束后，买房人势必会变多。目前的市场来看，楼市还没有完全回暖升价，这个时候出手，可避免了买涨不买跌的坑。

02 开发商优惠力度大

当下开发商为了卖房，优惠力度可以说放到*大了，可以买到平时更优惠的价格，还有不少开发商推出了奖励政策，比如送物业费，直接奖励现金、无理由退钱等措施。进行还债期的*后一波抢收，所以捡漏的机会更多。不过如果后续的市场行情提前转好，成交量增大，也不排除开发商会提前收回折扣，市场由冷转热。

不论是售楼处的置业顾问，还是中介门店的经纪人，都想着在这个节骨眼上，多开几单！市场相对冷清，这个时候为了吸引你去买房，他会尽力帮争取*大的折扣。对于有买房需求的人，建议抓住机会，多跟房产销售聊聊。

03 每次危机都是弯道超车好机会

回望历史，我们往往会发现，每一次危机，楼市的每一次暂停，其实都是数年难遇的“黄金坑”。

2003年的非典，楼市成交萎靡，但短暂过后，又迎来飞速增长，2008年全球金融危机，房价再次下跌，但之后又迅速反弹。

那时候能出手买房的都受益匪浅，相信您也深有体会。因为您和您的朋友都是受益者。

04 政策支持已经开始

每次意外，地产行业都是*受伤的那个。但是每次意外之后，地产行业又是*先被扶持的那一个。

比如，国家这段时间向全国投放几万亿资金，这部分资金大部分将进入房地产市场，证明什么？我想这个你我都清楚吧！

当下，银行方面首付减少了，贷款方面，利率低了，开发商方面，降价了，算下来，可能少了几十万，影响的全部都是买房人的钱袋子。

所以，不用怀疑，现在就是近三年*好的买房机会。

05 购房需求当下只是被压抑，不是消失

据有关调查显示：5000多个家庭中，仅20%的人对居家环境很满意，56%认为换房才能改善现状！更有高达52%的客户萌生置业计划，其中刚需18%，改善34%。

可见，需求并不会因为疫情而消失，只是被压制滞后，经此一疫，楼市的复苏与需求的上涨在所难免！

还是那句老话，需求点到了，经济条件允许了，该买还得买！

06 疫情结束后，购房观念或将改变

经过这次疫情，大家的观念有了改变。如果家庭成员中有一人感染，其他家庭成员继续住一起，很容易交叉感染。有两套甚至多套房，就可以分开隔离，医院隔离感染风险大，酒店隔离费用高！这个时候就凸现出多套房子的重要性。

很多人也更坚定了自己拥有一套自己房子的想法，那么想买房的人多了，疫情过后的房价会跌吗？不用说了把，所以一定要赶在疫情结束前买房。

07 房源挑选余地大

新的一年，市场上的房源会增多。而当下疫情期间，一般买房人少，大家都在观望，等待疫情结束。所以，正是在这种市场稍显冷淡的时候，正是您能好好挑选房源的好机会！

而疫情结束后，购房需求得到释放，市场上的购房者变多，市场上的需求增大，无形中会推高房价，买房竞争会变大。

08 当下买房处于买方市场，议价空间大

一方面，因为疫情期间的市场相对冷淡，所有的优势条件都在购房者手里，开发商回笼资金，销售员被疫情耽误的业绩要加速完成。这个时候买房，更有利；在二手房方面，就目前的市场来看，二手房源相对新房来说，没有那么火热，二手房源也充足，另外，如果卖家着急出手的，可议价的空间也变大。而到疫情结束后，你会慢慢发现，看房、买房的人变多，这个时候就处于卖方市场了，想要争取更多福利的空间变小了。

总之，买房不要优柔寡断，不要等到市场由冷转热才出手！未来疫情结束，各种提振楼市的利好到期，楼市需求释放，再想用现在的低成本买到好房就难了！​​​